Artikel

Share:
Meng-KPR-kan Rumah Kontrakan

Meng-KPR-kan Rumah Kontrakan

Post Date : 15 February 2012

Saat melihat atau mendengar rumah kontrakan yang selalu banyak peminatnya disekitar rumah kita mau dijual, rasanya pasti ingin segera membelinya untuk investasi kedepan. Namun apa daya, tabungan saat ini belum mencukupi sehingga harus KPR ke Bank. Namun tidak mudah untuk mengurus ke Bank, ada syarat-syarat dan ilmu ilmu yang berlaku seperti :

KPR dengan Jaminan Rumah kontrakan

Mungkin terlintas difikiran Anda pertanyaan apakah untuk membeli rumah kontrakan dengan fasilitas KPR, dapat menjaminkan sertifikat rumah tersebut ke Bank, dan apakah sertifikatnya dibalik nama dahulu atau cukup dengan nama penjual namun balik namanya setelah lunas?

Jika ingin membeli rumah yang sedang dikontrakan oleh orang lain, umumnya sebagian besar Bank tidak mau membiayai rumah tersebut. Prioritas Bank memberikan KPR adalah untuk pemakai langsung, bukan untuk ubnvestor atau dijadikan bisnis. Jika saat ini Anda memiliki rumah dan masih dalam cicilan dan rumah tersebut disewakan, maka Anda harus meminta surat izin menyewakan rumah tersebut ke Bank. Biasanya notaris pun tidak mau membuat perjanjian sewa menyewa resmi, kecuali Anda menyewakan di bawah tangan tanpa sepengetahuan Bank. Kalau pun ingin membuat surat perjanjian sewa menyewa hanyalaj antara Anda dan penyewa saja yang tahu. Namun jika Anda memang mau mengajukan KPR rumah yang sedang dikontrak orang lain, hal tersebut dapat saja Anda lakukan, mungkin,saat ini ada kelonggaran dari pihak Bank, tapi seperti yang diutarakan diatas, bahwa sebagian besar Bank tidak mau.

Pembuatan Sertifikat Ganda

Pada dasarnya jika sertifikat atas nama seseorang sudah dipegang oleh orang lain terutama pihak bank, kemungkinan besar tidak akan ada yang dapat membuat sertifikat lagi di BPN.hal ini dikarenakan untuk pembuatan sertifikat baru itu tidaklah mudah terutama jika alasannya hilang, orang tersebut harus mengurus surat ke kepolisian, ada proses dari BPN, dan masih banyak pengecekan lainnya karena BPN juga tidak akan sembarangan mencetak sertifikat (dikhawatirkan sertifikat ganda).

Penilaian KPR Bank

Saat akan membeli property melalui KPR, umumnya Bank akan menilai aset yang akan dijaminkan, misalnya rumah, setelah itu Bank akan memberikan limit KPR umumnya 80% dari nilai aset, walaupun ada yang kurang dari itu. Asumsinya bahwa sisa kekurangan pembayaran adalah DP yang Anda bayarkan ke penjual.

Contohnya sebagai berikut, harga jadi rumah yang di beli adalah 550 Juta, maka selisih DP ditambah dengan selisih harga jadi rumah akan menjadi total DP semua yang harus Anda persiapkan. Seandainya harga jadi 550 Juta dan apraisal BANK 500 Juta (karena syarat DP adalah 20% , maka NILAI KREDIT YANG KELUAR ADALAH 400 JUTA (80% dari 500 Juta)), maka total DP yang harus dibayar adalah 550 juta - 400 JUTA = 150 JUTA.

Yang jelas untuk pengambilan KPR, bank akan melihat dulu kemampuan membayar kita, entah dari gaji suami dan istri, usaha lain dan lain sebagainya. Akan tetapi kalo keuangan kita tidak memadai untuk mengangsur sebesar itu , maka pemberian KPR akan menyesuaikan kemampuan keuangan anda. dan efeknya adalah anda harus mengeluarkan DP yang lebih banyak.

Penilaian Property (Apraisal)

Untuk menilai suatu aset property ada beberapa macam pendekatan. Namun untuk orang orang awam dan sebagain besar broker akan menggunakan Metode Data Pembanding, artinya kita akan menilai harga dari suatu rumah berdasarkan atas kesamaan data dengan rumah lain yang di jual pada lokasi yang sejenis minimal tiga data. Perlu diingat bahwa kesamaan spesifikasinya antara lain: Luas tanah – (usahakan) sama Luas Bangunan – (usahakan) sama Kualitas lantai (keramik, marmer, granit atau granitile), kualitas bangunan (secara umum) seperti bangunan rusak, siap huni, perlu renovasi sedikit, row jalan - lebar jalan yang diukur dari pagar kita sampai ke pagar tetangga depan kita dan lokasi – harus sama, uasahakan dalam satu cluster, atau paling tidak satu kawasan yang berdekatan.

Ada cara yang lebih mudah dan cepat dengan mengetahui harga pasaran tanah di daerah itu, misal Anda menginginkan di perumahan X, cluster Y, dengan harga jual 1 M, luas tanah 200m , Bangunan 180m, lantai keramik. plafond GYPSUM, 2 lantai, siap huni, row 10m, owner beli dari developer dan belum ditempati sama sekali, sudah kosong 2 tahun. hanya perlu cat aja agar nampak baru lagi. maka cara untuk mengetahui apakah harganya sesuai pasaran tidak, gunakan cara dibawah ini.

Misal di Cluster tersebut harga pasaran tanah 3 juta per m (harus anda ketahui melalui broker, kenalan anda yang tinggal di sekitar rumah itu, cari info dari rumah yang dijual di sekitar itu, atau dari iklan baris di koran) maka 3 juta x 200 m2 = 600 JUTA untuk tanah, untuk bangunan yang sesuai dengan spesifikasi diatasa dan dibawah 5 tahun - termasuk baru maka harga per m 2,5 juta x 180 =450 juta (maks untuk spek keramik dan baru) Jadi total harga maksima adalah 1,050M dan total harga minimal adalah 960 juta ( 2juta x 180= 360 juta + hrg tanah 600 Juta). Jadi dibawah 960 juta berartu rumah tersebut murah dan diatas 1,050 M. adalah terlalu mahal, dan usahakan  negosiasi lagi dengan owner.

Dari perhitungan diatas yang utama adalah poin harga tanah per m2. sedangkan harga bangunan per m2 bisa bervariatif dengan kualitas bangunan yang sudah diliat. Umumnya jika termasuk kategori perumahan kelas menengah atas, harga bangunan bisa masuk 2 juta per m ke atas, jika rumah dengan kondisi lebih dari 5 tahun, harga per m2, berkisar 1,5 jutaan-2 juta. Atau jika  rumah mewah dengan lantai Granit atau marmer import Harga per meter bisa 3 jutaan -3,5 jutaan. Jadi biasakan curhat dengan teman kontraktor untuk bangunan rumah dengan kualitas marmer, keramik untuk tiap m2.

 

(Sumber: proposal007.blogspot.com)